城市里越来越多的老房子被“强制体检”。近日，郑州市房管局发布实施方案，对30年以上住宅进行首次“体检”，“体检费”由政府支付。根据该文件，使用年限低于30年的城市住宅不纳入检查；使用寿命在30年以上但未达到设计使用寿命的，每10年进行一次“体检”；达到设计使用寿命后仍在使用的，每5年进行一次“体检”。另一个行动的城市是长沙。不久前，长沙市住房和城乡建设局发布了《长沙市城市房屋结构安全体检技术导则（试行）》，其中规定，使用年限超过25年且尚未达到使用年限的公共建筑。他设计的使用寿命必须至少每五年进行一次“体检”；而商品自建房开业前必须进行“体检”，25岁以上的人至少每两年进行一次“体检”。此外，天津、沉阳、辽宁、南通等地区也相继出台“体检”住房措施。为什么越来越多的城市要求“强制体检”？ “强制体检”来了，多位业内专家表示，城市住宅楼龄增加和国家政策要求是很多地区对老旧住宅实行“强制体检”的重要原因。据《中国人口普查年鉴2020》统计，早在5年前，我国20年以上的旧房比例就达到35%，30年以上的房屋比例为20.6%。特别20个主要城市中，老旧社区数量达到近40%，其中上海、成都、北京老旧社区数量领先。上海易居房地产研究院副院长严跃进介绍，随着建筑老化，一些老房子可能存在结构安全隐患，如混凝土碳化导致钢筋锈蚀、地基维修导致墙体开裂等。设备老化问题将更加突出，水电管道腐蚀、电梯故障频发。墙体外侧保温层脱落，屋顶漏水，影响居住舒适度。他说：“如今，各地都在通过科技建设提高新房品质，但老旧小区缺乏定期维护，很容易积累风险隐患。政策通过强制检测、分类整治，推动改造“老房子从‘可拆’到‘好住’，从‘安全’到‘舒适’。”广东省城市规划研究院住房政策研究中心主任李玉佳表示，不少城市出台了老房子“强制体检”政策，符合国家相关要求。今年中央城市工作会议提出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段。 “着力建设安全可靠稳定城市，推进城市基础设施安全工程建设，加快老旧管道改造升级，全面提升住房安全水平。”此外，今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确，要全面开展城市“实物分析”评估，建立确定问题解决、影响分析、整合提升的工作路径。具体到“体检”费，郑州相关文件显示，城镇住宅房屋“体检费”从市政公用账户中扣除。城镇非住宅住房“体检费”由住房安全责任人承担，按50%奖励上缴市公共账户。在其他提出相关政策的城市，“体检”住房的资源往往来自地方财政规划。谁支付维修费用？不少城市提出的老年住宅“体检”政策，包括对房屋各个方面进行“体检”，从基本结构到所用材料。以郑州为例，政策显示，老房子的“实物分析”包括地基、房屋主体结构及装修、建筑材料及构件、钢结构、建筑节能、幕墙施工等。又如，“湖北省局”下属武汉地震工程研究院主编的《武汉市城市房屋体检技术导则》显示，湖北省局对武汉房屋的信号检查包括基础、主体结构、围护系统、设备设施、管道四个部分。但检查后，如果发现家里存在安全隐患，修缮的钱从哪里来呢？相比“体检”的费用，维修的费用更高。郑州相关文件显示，房屋“体检”后，如果房屋的居住部分存在安全隐患，共用设施将被排除在外。房屋周边公共设施配套存在设备、安全隐患，有房屋专项维修资金的，可以按照规定申请使用房屋专项维修资金；没有专项住房维修资金的，分配范围内的住房安全负责人可以筹集资金，按照“一案一议”的方式实施管理。事实上，在全国许多城市，许多老旧住宅楼都面临着没有维修资金或维修资金不足的问题。 “很多老旧小区划拨福利房，存在维修资金缺乏或者滞纳金不足的情况。”李雨嘉直言不讳的说道。严跃进分析说，折旧和维修资金缺乏确实是一个“老大难问题”。前期维修资金按照购买价格的比例支付，价值固定。然而，infl导致实际购买力下降。另外，该基金的投资渠道有限（多为低息存款），增值能力不够，续费缴费时断时续。因此，无论是规模还是资金使用能力，都存在着资金短缺等现实问题。当旧建筑的“物理分析”显示存在问题时，例如结构加固、管道更换等，维护费用可能会超出资金余额。此外，他补充道：“维修资金的主要难点在于资金机制和职责分工。在资金方面，‘体检’和维修的成本很高，比如门面维修每平方米数百元。但现有维修基金账户的使用受到限制，需要业主大会投票，这是一个非常困难的过程。”房子也需要“退休”。那么，如何解决不足的问题呢？没有维护资金？在严跃进看来，解决办法需要多管齐下。例如，政府可能会推出额外付费政策，允许业主根据面积或房租增加额外的维修资金，但在付款前需要详细核实。 “在‘体检’过程中，我们可以引导公众积极参与，采取多种方式开通公众参与本市‘体检’工作的渠道，倾听群众的声音和要求，让业主和居民知道‘体检’是为了大家的利益，可以让他们的生活更安全、更舒适，尽力鼓励大家主动参与。”李玉佳说，对于老年人、困难群众集中的社区，财政预算应该强化住房安全管理，提供基础保障。不过，不少业内人士表示米特认为，仅仅希望额外购置居民缴费可能还不够，也远不能筹集到全部资金用于旧建筑的维护。建立住房存量或住房安全管理金融体系，探索设立投资国债、基础设施REITs等维护资金增值渠道，推行“投、融、管、退”模式。同时建立“政府+业主+社会资本”共享机制，对重大维修工程给予财政补贴或税收优惠。 “目前还存在产权复杂（如共有房屋、商住楼等），维护责任难以界定，业主、产权人、开发商之间矛盾频发等问题。”国外采用“房屋保险+强制体检”的方式分散风险，但国内房屋保险的普及率不足5%。 ”严跃进表示。不少业内人士呼吁尽快建立完善的住房“养老保险”制度。此次郑州还发布了《郑州市城镇住房质量安全保险制度试点工作细则》，力求引入“保险+服务”的市场机制，为城镇国有土地上房屋损毁、损毁造成的损失提供风险保障，落实住房安全风险防范服务。事实上，在深圳，一些街道已经开始探索2025年6月下旬起，罗湖区东湖街道、黄北街道为辖区990多户老旧住房统一投保“养老保险”：一是组建专业检查队伍，引入家居安全风险智能监控工具，进行监管。认真对参保房屋进行全覆盖安全检查；二是建立专项保险资金池，为房屋结构性损坏、第三方财产损失和人身伤亡提供一定程度的保障；三是搭建信息管理平台——房管家，对房屋实行网上分级分类管理，定期发布风险评估报告，为政府决策提供数据支撑。保险费来源于罗湖区街道办事处拨付的住房保障专项资金，由街道办事处作为投保人缴纳。 “此外，我们还可以积极研究与住房、公共社区空间、商业收入和增值收入相关的各种资金作为住房‘养老’公共部分的可能资金来源。”李玉佳分析。 （主编：朱晓航）